예기치 못한 상황에 강한 투자자의 비결｜투자를 지키는 ‘보험’과 ‘비상자금’ 마련법

부동산 투자는 안정적인 수익원인 한편, 돌발적인 트러블이나 경제 환경의 변화에 어떻게 대비하느냐가 
장기적으로 성과를 낼 수 있을지를 가르는 포인트가 된다. 
지진, 화재, 누수, 임대료 연체, 공실, 수리, 금리 상승 등 예상해야 할 리스크는 다양하다. 
이번에는 실제로 돌발 상황을 극복해온 투자자들이 어떻게 보험과 예비자금을 활용하고 있는지를 소개한다.

우선 많은 투자자들이 가입하고 있는 것이 화재보험과 지진보험이다. 
화재보험은 화재뿐만 아니라 낙뢰, 풍해, 수해, 도난 등 폭넓은 재해 리스크에 대응하고 있으며, 금융기관의 대출 조건에 포함되는 경우도 많다. 
한편 지진보험은 선택 사항이지만, 지진으로 인한 화재나 붕괴에는 화재보험만으로는 대응할 수 없기 때문에 지역에 따라서는 필수에 가까운 존재다.

성공한 사람들은 단순히 보험에 가입하는 것만이 아니라, “보장 범위와 보험금액을 제대로 재검토하고 있다”. 
건물의 구조나 준공 연수, 입지에 따라 보험료는 변동하지만, 
저렴함만으로 선택해버리면 막상 필요할 때 보장이 부족해 수리비를 본인 부담으로 감당해야 할 가능성이 있다. 
그중에는 만일의 배상 책임에 대비한 시설 배상보험을 병용하는 사례도 있어, 제3자에 대한 피해에도 철저히 대비하고 있다.



또한 임대료 보증 서비스의 도입도 하나의 리스크 헤지다. 
입주자의 임대료 연체가 발생한 경우 보증회사가 일정 기간분을 대신 지급하는 구조다. 
연체가 발생했을 때의 정신적 부담이나 금전적 리스크를 줄인다는 의미에서도 많은 장기 보유형 투자자들이 도입하고 있다.

그러나 보험에만 의존하는 것이 아니라, “현금의 준비”도 빠질 수 없다. 
특히 갑작스러운 설비 고장이나 예상치 못한 장기 공실이 발생했을 때는 즉시 대응할 수 있는 현금이 있는지가 문제다. 
성공하고 있는 투자자들은 매달의 임대 수익에서 일정 금액을 
“예비자금”으로 별도의 계좌에 적립하고 있으며, 수리나 리폼, 세금 납부에 대비하고 있다.

이 예비자금의 기준으로는, 적어도 임대 수익의 6개월분, 또는 연간 수리비 예상액 + 고정자산세 정도를 확보하는 경우가 많다. 
예를 들어 옥상 방수나 외벽 보수와 같은 대규모 수리는 수년에 한 번 수십만 엔에서 수백만 엔 단위로 발생하기도 한다. 
그러한 지출에 대비하기 위해서도 평소부터 계획적으로 자금을 쌓아올리는 자세가 중요해진다.

더 나아가 금리 상승 리스크에도 대비하는 투자자도 적지 않다. 
특히 변동금리로 대출을 받은 경우, 장래의 상환액 증가에 대한 대비책으로 
금리 1% 상승 시의 상환 시뮬레이션을 정기적으로 실시하고 그만큼의 자금을 적립하고 있는 사례도 있다.



요컨대 리스크에 강한 투자자란, 리스크를 두려워해 행동을 멈추는 사람이 아니라, “구체적으로 대비할 힘이 있는 사람”이다. 
보험과 현금이라는 이중의 준비가 경영의 안정감을 만들어내고, 돌발 상황에서도 당황하지 않고 대응할 수 있는 여유를 준다.

투자란 “지키는 힘”이 시험받는 장이기도 하다. 
수익을 창출하는 것뿐만 아니라 그것을 끝까지 지켜내는 구조를 갖춤으로써, 부동산 투자는 진정한 의미에서 “자산”으로 변해간다.